Redan för tre decennier sedan, i förordet till den första upplagan av Hyreslagen – en kommentar, konstaterade författaren Leif Holmqvist att ständiga ändringar gjort lagen svår att tillämpa. Ytterligare ändringar sedan dess har gjort den än mer svåröverskådlig, och inför utgivningen av den nya tolfte upplagan är ändringarna fler än någonsin.
”Vi avsåg att under våren 2019 ge ut den tolfte upplagan av boken. Sedan emellertid regeringen våren 2019 lagt förslag till omfattande lagändringar beslöt vi att låta utgivningen av en ny upplaga anstå i avvaktan på riksdagens ställningstagande och därefter arbeta in beslutade ändringar i boken. Det arbetet är nu klart”, förklarar de båda författarna Leif Holmqvist och Rune Thomsson.
All nytillkommen lagstiftning finns med
När den första upplagan av Hyreslagen – en kommentar gavs ut 1985 var Leif Holmqvist ensam författare, sedan den sjunde upplagan skriver han den tillsammans med Rune Thomsson.
Bred och aktuell praxis
Sedan den elfte upplagan 2015 har det tillkommit ett stort antal avgöranden i hyrestvister av olika dignitet. I första hand avgöranden av Högsta domstolen (NJA) och rättsfall från hovrätterna (RH), men även hyresnämndsmål från Svea hovrätt som inte tas in i RH-serien samt mål från landets alla hovrätter som inte publiceras men som ändå är värda att känna till.
”Det är en balansgång vad som bör tas med, inte minst för att hålla kommentarens omfång på en hanterlig nivå. Vår strävan har dock varit att så brett så möjligt spegla praxis så att kommentaren kan tjäna som en god informationskälla för dem som verkar på hyresmarknaden”, berättar Leif Holmqvist och Rune Thomsson.
Omfattningen av den nytillkomna praxisen har dock inneburit att äldre referat kortats ner och en del äldre fall har uteslutits.
Mest omfattande omarbetningen hittills
Vissa frågeställningar har utvecklats och förtydligats. Bland annat om beräkningen av ersättningen till en lokalhyresgäst enligt det indirekta besittningsskyddet, skadestånd till hyresgäst som anser sig ha blivit obefogat uppsagd och tillåtligheten av force majeure-klausuler.
Framställningen när det gäller avgöranden om ersättning till lokalhyresgäst enligt det indirekta besittningsskyddet har också strukturerats om. Genom dessa omarbetningar samt nya rubriker har bokens omfång kunnat hållas nere.
"Av alla upplagor har denna – den tolfte – genomgått den mest omfattande revideringen", framhåller Holmqvist och Thomsson.
Flera utredningar har genom åren haft i uppdrag göra hyreslagstiftningen mindre svåröverskådlig men hittills har ingen riktig förbättring skett, istället består ordningen med en svårtillgänglig hyreslag, berättar Leif Holmqvist och Rune Thomsson.
”Vi hoppas att vår kommentar ändå ska kunna vara en god hjälp för alla som har anledning att tränga djupare in i hyreslagstiftningen”, säger de avslutningsvis.
Urval av ändringar i hyreslagen hösten 2019:
-
Rätten att byta en bostadslägenhet har inskränkts.
-
Vid otillåten överlåtelse eller andrahandsupplåtelse av en bostadslägenhet förverkas hyresrätten, om hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt.
-
Att begära och ta emot ersättning vid byte eller andrahandsuthyrning gör att hyresrätten förverkas.
-
Straffen för otillåten försäljning och förmedling av hyreskontrakt skärpts.
-
Det blir brottsligt att köpa ett hyreskontrakt.
-
Reglerna om andrahandsuthyrning av bostadslägenheter har stramats upp.
-
Vid oskälig andrahandshyra förverkas hyresrätten.
-
Att utan tillstånd hyra ut en bostadslägenhet till oskälig hyra kriminaliseras.
-
Ny avtalsmodell mellan hyresgäster och hyresvärdar om lägenhetens standard (tillval) har införts.
-
Överklagandeförbudet beträffande hyresnämndsbeslut i ärenden om blockuthyrning och avstående från besittningsskydd har tagits bort.
-
Hyresnämnd får tillåta att beslut om lägenhetsbyte och andrahandsupplåtelse får överklagas om det är viktigt för praxis.
-
Bestämmelser om rättegångskostnader vid hyresnämnden har ändrats.
-
Sekretess gäller nu i hyres- och arrendenämnd som på motsvarande sätt i domstol.
Den tolfte upplagan är uppdaterad med reglerna som syftar till att få till stånd en modernare och mer ändamålsenlig prövning av hyres- och arrendeärenden, vilka trädde i kraft den 1 juli 2019.
Den är också uppdaterad med det ganska omfattande regelverk om åtgärder mot handel med hyreskontrakt som trätt i kraft den 1 oktober 2019.
Slutligen innehåller uppdateringen även de regler om fler tillval för hyresgäster som trätt i kraft den 2 oktober 2019.
Men all annan nytillkommen lagstiftning som har betydelse för tillämpningen av hyreslagen har givetvis också sin plats i kommentaren.
Här kan du läsa mer om och beställa boken Hyreslagen – en kommentar.
Leif Holmqvist är konsult i hyresrättsliga frågor och tidigare chefsjurist vid Sveriges Fastighetsägareförbund (numera Fastighetsägarna Sverige) samt före detta intresseledamot i Bostadsdomstolen.
Rune Thomsson har varit hyresråd i Hyresnämnden i Stockholm och hovrättsråd i Svea hovrätt. Därefter chefsjurist hos Fastighetsägarna Sverige och numera verksam som konsult.