Christian Arnbom, advokat och delägare, har under många år bistått kommuner med juridisk expertis – nu är han ny expert inom miljö- och byggrätt i Juno för kommuner. Han varnar för att kommuner ibland är alltför angelägna om att hjälpa byggföretag – till den grad att man i praktiken agerar som en projektör eller i förväg lovar vad som får byggas. Hans delar gärna med sig av sina erfarenheter om hur kommuner bör agera för att undvika juridiska bekymmer.
-Vad blir konsekvensen om företaget går i konkurs under byggprocessen? Man måste tänka efter före byggprojekt och exploateringsavtal, säger han.
När jag ringer upp delägaren och advokaten Christian Arnbom, numer även expert för Juno för kommuner, är han försjunken i ett ärende gällande ett arrende för en bensinmack – en specifik problemlösning som många av oss andra sällan får anledning att ägna sig åt.
-Det här jobbet innebär omväxlande arbetsuppgifter, säger han glatt.
Redan under juriststudierna vid Lunds universitet fastnade han för miljörätt. Inte främst på grund av en inre kallelse att ge sin röst åt en skyddslös natur – ”Jag har aldrig varit intresserad av miljörätten på det sättet” – utan för den utmaning det innebär att ständigt väga olika, ofta oförenliga, samhällsintressen mot varandra.
-Behovet av bostadsbyggande ska vägas mot naturvärden. Samhället behöver industrier, men det ska vägas mot den naturpåverkan som det innebär. Utbyggnaden av Preems raffinaderi i Lysekil är ett av många exempel på när dessa intressen kolliderar men där man ändå måste finna en väg framåt. Olika intressen, som i sig är svåra att jämföra, ska hela tiden balanseras, konstaterar han.
Till vardags arbetar han sedan 2014 som advokat och delägare på byrån Gustafsson, Arnbom & Hedberg KB – som främst arbetar mot kommuner. Ofta rör det sig om mindre kommuner som själva helt saknar eller har begränsad juridisk expertis och som därför direktupphandlar juridisk kompetens i specifika ärenden.
-Vi jobbar med alla de frågor som kan dyka upp på vägen från obebyggd mark fram tills att husen, ibland efter många juridiska turer, står klara några år senare.. Miljö- och byggrätt flyter ihop. Detaljplaner regleras exempelvis av plan- och bygglagen, men i ett senare skede söker man miljötillstånd enligt miljöbalkens regler.
Försvunna fastighetsägare och kostsamma utredningar
-Det är alltid kul att se att något faktiskt händer! Häromdagen åkte jag förbi ett område vars detaljplan kom upp ända till Mark-och miljööverdomstolen. Nu ser man att det äntligen
börjar byggas radhus där, på samma plats i skogen där vi var ute på syn med domstolen och pratade om vilka träd som skulle tas ner, säger han.
Christian Arnbom förklarar att det långtifrån alltid är juridiken som ställer till besvär i det vardagliga arbetet – en till synes okomplicerad sak som att få tag på den ansvarige fastighetsägaren kan ibland vara förenat med stora problem.
-Ett aktuellt exempel gäller ett av alla de fallfärdiga hus som finns lite varstans i landet. Kommunen ville riva det men hittade inte ägaren. Efter vissa efterforskningar visade det att den tyska ägaren avlidit i hemlandet, varför det är dödsboet som ska hantera frågan enligt tysk rätt. Så det kan bli ganska komplicerade turer emellanåt.
Även den politiska miljön, som inte helt kan frigöras från de mer strikta, juridiska avvägningarna, kan ibland vara svårhanterlig.
-Den politiska styrningen kan vara en utmaning. De vill ofta vara alltför tillmötesgående till kommuninvånare och företagare och de vill att det ska gå snabbt. Men rättssäkerheten får förstås aldrig eftersläpas, vissa politiker blir ibland lite för ivriga men det brukar lösa sig när de fått förklarat för sig vad som gäller, säger han.
-Det är viktigt att det finns en bra dialog mellan politiken och förvaltningen, och att det finns både klara riktlinjer och en tydlig arbetsfördelning inom kommunen.
En del av arbetet handlar om att hantera skadeståndsanspråk som felaktig myndighetsutövning påstås ha gett upphov till. Ofta handlar det om att någon anser sig ha fått felaktig information när man varit i kontakt med kommunen, eller när kommunen av förbiseende har gjort sig skyldig till ett formaliafel av något slag.
-Skadeståndsanspråk kan också uppkomma om kommunen missat att utreda specifika frågor, exempelvis förutsättningarna för en detaljplan. Utredningen kanske inte visade att marken är olämplig för ändamålet, men senare när man börjar bygga uppstår problem. Frågan är då om utredningen var tillräckligt bra gjord? Vilka mätpunkter användes? Slarvigt utförda utredningar kan kosta mycket pengar för kommunen.
”Man måste tänka efter före”
Christian förutspår att skadeståndsprocesser kopplade till planerad verksamhet på förorenade industrifastigheter, som ofta har attraktiva lägen, kommer att bli allt vanligare framöver.
-Det kommer det tvistas mer och mer om vad som ska saneras och om det i så fall är tillräckligt. Det finns inget rätt eller fel i detta, utan det handlar om bedömningar om gränsvärden, riktvärden och liknande, som teknikerna i stor utsträckning värderar.
Han framhåller att hans egen tekniska kompetens är begränsad – precis som är fallet för många andra jurister.
-Jag kan åtminstone fler betongsorter nu än när jag började, haha.
-Jag har lärt mig vad jag ska hålla mig borta ifrån, när det är bäst att beställa utredningar – att gissa på egen hand är ingen bra metod!
Christian Arnbom framhåller att det finns en risk att en liten kommun, ofta i trängande behov av bostäder, arbetstillfällen och ökade skatteintäkter, blir så smickrade när man uppvaktas av ett byggföretag att det sunda, kritiska perspektivet snabbt försvinner – vilket kan vara förödande.
-Det är lätt hänt när någon vill göra något roligt som skapar arbetstillfällen, och politikerna pushar på. Man tänker då inte alltid på att säkra upp kommunens verksamhet i samband med ett byggprojekt; avlopp, vägar och annan infrastruktur - hur ska det finansieras? Vad blir konsekvensen om byggföretaget går i konkurs under byggprocessen? Man måste tänka efter före helt enkelt, annars kan skattekollektivet drabbas.
-En annan risk är att kommunen är så angelägna att man helt enkelt hjälper till för mycket, så att man i praktiken agerar som en projektör. Eller att man i förväg lovar vad som får byggas, kommunens roll är informerande, granskande och beslutande- och det är svårt att på ett trovärdigt sätt granska det som man själv i förväg har lovat.
Lagen sätter såklart de yttre gränserna för vad som är möjligt.
-Kommunallagen förbjuder otillbörligt gynnade av enskilda näringsidkare, och detta kommer in i alla frågor gällande exploatering och fastighetsaffärer. Betalar vi det vi ska eller betalar vi för mycket? Sådana grundläggande frågor måste man alltid ställa sig.
En tydlig spelplan
Han framhåller också vikten av att sätta upp spelplanen tydligt, såväl för kommunen som för eventuella byggföretag och andra aktörer.
-Exempelvis kan kommunen innan diskussionen tas med exploatören använda sig av färger för att internt klargöra vad man accepterar eller inte när det exempelvis är fråga om ett exploateringsavtal. Rött innebär att man inte under några omständigheter kan ändra i avtalet, gult att avtalsvillkoren kan förhandlas med motparten och grönt visar vad kommunen uppfattar som ostridigt mellan parterna.
-På så vis åskådliggörs prioriteringarna internt på ett enkelt sätt innan man sätter sig ner vid förhandlingsbordet.
Christian uppmanar landets kommuner att inte låta sina undertecknade avtal falla i glömska i dammiga skåp – vilket han menar att det finns en olycklig tendens till idag.
-Läs avtalen ni har! Avtalen uppfattas ibland som en formalitet som parterna inte håller efteråt. Kommuner tar ofta inte så allvarligt på det som man borde, man löser ofta saker under tidens gång utan att titta på avtalen. Men det gäller att ha koll på dess innehåll om något oförutsett inträffar, det kan man tjäna på, säger han.
Till sist: Du svarar ju på frågor i Fråga Experten inom såväl byggrätt som miljörätt. Vad ska man tänka på som frågeställare?
-Att man är tydlig med att förklara bakgrunden till frågan så att det är lätt att förstå sammanhanget. Får man bara ett citat eller hänvisning är det lätt att missförstå något, då är det bättre att bifoga exempelvis en kommunal riktlinje eller policy om det är relevant. Jag ser framemot att svara på intressanta och kniviga juridiska frågor!
