I ärenden som handlar om återbetalning av överhyra tycks vissa processrättsliga principer inte alls få samma genomslag som i andra civilrättsliga tvister. Hyresnämnderna beaktar exempelvis inte alltid alternativa yrkanden, vilket gör att hyresgästen riskerar att gå miste om sin rätt. Inte heller tycks nämnden lägga någon vikt vid om hyresvärden underlåtit att inställa sig eller yttra sig under processens gång. En hyresvärds ointresse av att överhuvudtaget delta i processen kan ibland rentav vara en fördel för denne, eftersom hyresgästen då i vissa fall har ålagts en ännu större bevisbörda. Hyresnämndens processrättsliga regler bör ses över för att säkerställa att lekmän kan erhålla sin rätt när de betalat en oskälig hyra, skriver Sanne Ringdal, jurist på DER Juridik.
Hyresnämnden är en nämnd som enligt 4 § 2 p. lagen om hyres- och arrendenämnder bland annat har att pröva återbetalning och fastställande av hyra enligt 12 kap 55 och 55 f §§ jordabalken (JB). I denna lag finns viss vägledning om det processuella förfarandet i hyresnämnderna, till exempel om hur en ansökan ska vara utformad, när hyresnämnden ska fatta ett beslut och hur kostnader ska fördelas mellan parterna. Det saknas dock sådan utförlig reglering som i till exempel rättegångsbalken (RB), även om lagen om hyres- och arrendenämnder hänvisar till RB i vissa hänseenden.
Avsaknaden av en utförlig reglering är främst kopplat till att hyresnämnden är just en nämnd som fattar beslut och inte avlägger dom, nämnderna är alltså inte att betrakta som domstolar enligt svensk rätt. Rättegångsbalkens regler om domar och domslut är således inte tillämpliga för hyresnämnderna. Nämnden har därutöver instiftats för att pröva endast hyresrättsliga frågor, och det begränsade prövningsutrymmet gör att även det processrättsliga regelverket begränsas. En ytterligare anledning till de begränsade processrättsliga reglerna för hyresnämnden kan vara strävan efter att förenkla prövningsförfarandet för lekmän, då prövningen i bland annat 12 kap 55 f § JB är ämnad att vara så pass enkel att en lekman kan föra sin egen talan utan att anlita juridiskt ombud. Att behöva beakta ett stort processrättsligt ramverk skulle således komplicera processen för gemene man som söker sin rätt enligt nämnda lagrum.
Trots denna önskan att förenkla aktualiseras en del processrättsliga frågor vid en prövning enligt 12 kap 55 f § JB, exempelvis hur hyresnämnden ska beakta alternativa yrkanden om återbetalning, och huruvida det faktum att motparten varken inställt sig eller yttrat sig under processens gång ska påverka nämndens beslut. I sådana fall, som ofta aktualiseras inom ramen för en prövning om återbetalning av hyra, är det viktigt att nämnderna – i brist på annan reglering – hämtar vägledning från allmänna processrättsliga principer. Inte minst för att göra processen så förutsebar som möjligt för lekmän. Det tycks dock råda viss oklarhet kring hur dessa processuella frågor ska hanteras av hyresnämnderna i deras prövningsförfaranden.
Hyresnämnderna beaktar inte alltid alternativa yrkanden
I vårt arbete med ärenden om just återbetalning av överhyra har vi upplevt att hyresnämnderna inte alltid beaktar alternativa yrkanden, utan ibland väljer att avskriva ärendet i de fall där nämnden inte ansett att de omständigheter/bevis som ligger till grund för förstahandsyrkandet är styrkta. Just detta skedde i ett fall från Stockholms hyresnämnd, HN 507-21, där hyresnämnden valde att inte beakta ett andra- eller tredjehandsyrkande. Detta trots att yrkandena formulerats på ett sådant sätt att andra- och tredjehandsyrkandena åberopades i det fall hyresnämnden inte ansåg att kontant betalning kunde styrkas, vilket även blev hyresnämndens bedömning i detta fall. Detta skedde trots att de omständigheter som låg till grund för andra- och tredjehandsyrkandet fick anses vitsordade av motparten.
Precis som i övriga civilrättsliga tvister bör dock kärandeparten kunna formulera sina yrkanden som denne önskar. En hyresgäst som kan ha svårt att bevisa att till exempel vissa hyresbetalningar faktiskt har skett, vilket kan vara fallet om man har betalat kontant, ska ha rätt att i ett alternativt yrkande justera sin talan så att denne inte går miste om återbetalning av hyra. Det bör ses som en grundläggande processrättslig princip att det är upp till en domstol eller nämnd att förhålla sig till parternas yrkanden och låta dessa utgöra den så kallade processramen för varje enskild tvist eller ärende, och det bör vara en självklarhet även för hyresnämnden. Ett sådant krav styrks av det faktum att Svea hovrätt i sitt beslut valt att beakta det alternativa yrkandet i ovan illustrerade hyresnämndsfall.
Konsekvensen av att nämnden inte beaktar alternativa yrkanden i sin ursprungliga prövning blir dock att hyresgästen riskerar gå miste om sin rätt, särskilt då en lekman kan ha svårare att upprätta en överklagan eller kanske inte ens inser att alternativa yrkanden är något som nämnden faktiskt har att beakta. Att en lekman ska behöva överklaga hyresnämndens beslut till hovrätten för att få en grundläggande processrättslig princip fastställd, bör inte leva upp till kravet på en förenklad process i 12 kap 55 f § JB, och ger även ett förminskat förtroende för hyresnämnden som instans.
Hyresnämnderna beaktar inte om motparten varken yttrat- eller inställt sig
Vi har även stött på många fall där hyresnämnden inte lägger någon vikt vid att hyresvärden varken inställt sig på sammanträdet eller yttrat sig under processens gång. I praktiken kan hyresvärdens underlåtenhet att överhuvudtaget delta i processen vara en stor fördel för denne, då hyresnämnden i sådana fall tyckts ha lagt en ännu större bevisbörda på hyresgästen.
I ett fall hade hyresgästen lämnat in bevis i form av ett signerat hyresavtal till styrkande av att ett hyresförhållande existerat och att en viss hyra betalats, samt bevis i form av en hyresavi som visade vad förstahandshyran uppgick till. Hyresnämnden avvisade hyresgästens ansökan om återbetalning med hänvisning till att det saknades bevis om att hyra hade betalats samt om vad skälig hyra faktiskt hade uppgått till. Hyresvärden hade varken yttrat sig i ärendet eller inställt sig på sammanträdet. I överklagan till hovrätten hade även kompletterande bevisning om betalning åberopats. Även i denna instans bedömde dock hovrätten att det saknades bevis, och då särskilt för att betalningarna utgjort just hyresbetalningar. Hovrätten valde med grund i detta att avslå överklagandet. Det är noterbart att den bevisning som presenterades i hovrätten normalt sett är tillräcklig för att hyresnämnden ska kunna fatta beslut om återbetalning av överhyra. I denna situation fick således hyresgästen en väldigt stor bevisbörda endast för att hyresvärden inte deltog i processen. Noterbart är även att hyresnämnden nästan synes ha förnekat hyresgästens påståenden å hyresvärdens vägnar.
I ovan nämnda hyresrättsfall hade hyresnämnden till stöd för sitt avslag citerat hovrättsfallet RH 2010:42 (”Rättsfallet”), som rör tvist om förlängning av hyresavtal. I Rättsfallet angav hovrätten att den omständighet att en hyresgäst inte valt att bemöta hyresvärdens uppgifter inte innebär att hyresgästen kan anses ha vitsordat uppgifterna. Sådana uppgifter ansågs endast kunna läggas till grund för bedömningen om hyresvärden fullgjort sin bevisbörda. I målet hade dock hyresgästens underlåtenhet att bemöta hyresvärdens påståenden en viss bevisverkan.
Det är i och för sig riktigt att en omständighet inte kan betraktas som erkänd bara därför att den inte förnekats. Som hovrätten angav i Rättsfallet kan dock en sådan omständighet läggas till grund för bedömningen om den andre parten har ”fullgjort sin bevisbörda”. Hyresnämnden tycks emellertid i ovan nämnda fall ha tolkat begreppet ”fullgjort” i en alltför vidsträckt bemärkelse. Hovrättens uttalande i Rättsfallet bör inte tolkas som så att en hyresgäst eller hyresvärd har att lägga fram uttömmande, obestridbar bevisning för sin ståndpunkt oavsett om den andre parten bestridit ståndpunkten eller inte. Har viss bevisning erlagts, som talar för att en viss omständighet föreligger, bör denna bevisning läggas till grund för bedömningen i avsaknad av motpartens bestridande. Det är först när motparten bestrider uppgifterna och presenterar egna bevis till stöd för sin talan som en part har att inkomma med vidare bevisning. Detta bör även vara i linje med allmänna processrättsliga principer, även om hyresnämnderna inte har möjlighet att meddela tredskodomar. Motpartens underlåtelse att yttra sig i ärendet eller att inställa sig på sammanträdet bör dock i vart fall inte leda till att hyresgästens bevisbörda ökar.
Hämta vägledning från allmänna processrättsliga principer
En sådan tung bevisbörda går även emot det faktum att en hyresgäst ska kunna föra en talan om återbetalning av överhyra själv utan att behöva anlita ett juridiskt ombud. Det bör vara tämligen svårt för en lekman att presentera sådan erforderlig bevisning som hyresnämnden krävt i ovan nämnda fall, särskilt när det inte finns något påstående från hyresvärden att bemöta eller förhålla sig till. Förvisso bör man beakta att i ett förfarande enligt 12 kap 55 fJB är hyresgästen och hyresvärden oftast att betrakta som likställda parter, eftersom det vid andrahandsuthyrningar oftast rör sig om två privatpersoner. Hyresgästen är därför inte att betrakta som mer skyddsvärd än hyresvärden. Dock bör hyresnämnden i vart fall ta vägledning från de allmänna processrättsliga principerna och inte göra bevisbördan ännu tyngre för hyresgästen för de fall då hyresvärden valt att inte delta i processen. Konsekvensen av en sådan ordning blir att en hyresvärd lätt kan undkomma sina skyldigheter genom att kräva kontant betalning av sin hyresgäst för att därefter inte yttra sig eller inställa sig på ett sammanträde som gäller återbetalning av hyra.
Hyresnämndernas processrättsliga regler bör alltså ses över, i första hand internt i nämnderna, för att säkerställa att lekmän kan fortsätta ansöka om och erhålla sin rätt när de betalat en oskälig hyra.