Frågor i kölvattnet av Högsta domstolens mål T 7236–21

Bostadsbristen i landet har skapat incitament till bildandet och användandet av uthyrningsbolag vars verksamhet går ut på att hyra ut lägenheter i andra hand. Dessa bolag används ofta för att kringgå de skyddsbestämmelser i 12 kapitlet jordabalken som finns till förmån för hyresgäster, exempelvis regler om skälig hyra och besittningsskydd. Juristen Ava Setayesh skriver om hur bulvankonstruktioner försätter andrahandshyresgäster i en utsatt position.

Den 28 december 2022 meddelade Högsta domstolen (HD) dom i mål T 7236–21. Domen behandlar förutsättningarna för tillämpning av 7 kap. 31 § jordabalken. Regeln syftar till att hindra att skyddsbestämmelser till förmån för en hyresgäst kringgås genom att fastighetsägaren upplåter nyttjanderätt till en förstahandshyresgäst, som agerar som bulvan e.d. och i sin tur upplåter nyttjanderätten till en andrahandshyresgäst. Av regeln följer att:

”Om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra gäller följande. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt.”

I HD:s dom tydliggörs när förutsättningarna för tillämpning av 7 kap. 31 § jordabalken ska anses vara uppfyllda så att en andrahandshyresgäst kan göra sin rätt gällande direkt i förhållande till fastighetsägaren. Prövningen görs i två led:

• Den första prövningen avser huruvida det föreligger intressegemenskap eller inte. HD konstaterade att kravet på intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen var uppfyllt då förstahandsavtalet syftade till att lägenheten skulle hyras ut i andra hand och förstahandshyresgästen inte hade något eget behov av lägenheten.

• Den andra prövningen avser huruvida det kan antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå skyddsregler till förmån för hyresgästen. HD ansåg att det kunde antas att rättsförhållandet hade utnyttjats för att kringgå bestämmelser om besittningsskydd och skälig hyra. Det räcker att antingen bestämmelsen om besittningsskydd eller skälig hyra kringgås för att andrahandshyresgästen ska få samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som andrahandshyresgästen skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit hyresrätten direkt till andrahandshyresgästen.

Domen har en stor påverkan på andrahandsmarknaden då i princip alla de uthyrningsbolag vars affärsmodell går ut på att kliva in som förstahandshyresgäst för att därefter hyra ut i andra hand anses uppfylla kravet på intressegemenskap. Förutsatt att det kan antas att någon skyddsbestämmelse till förmån för andrahandshyresgästen har kringgåtts, exempelvis att det har tagits ut en oskälig hyra av andrahandshyresgästen, kan andrahandshyresgästen göra gällande samma rätt gentemot fastighetsägaren som om de hade ett hyresförhållande direkt med varandra. Dessa bolags affärsmodell går ut på att ta ut en högre hyra än de själv betalat. Mot bakgrund av att fastighetsägaren kan anses vara införstådd med att sådana bolags verksamhet går ut på att hyra ut lägenheter kan fastighetsägaren också anses ha insett att bolaget avser att ta ut en ännu högre hyra av andrahandshyresgästen. Detta förhållande innebär att kringgåenderekvisitet uppfylls. Författaren drar slutsatsen att samtliga rekvisit i 7 kap. 31 § jordabalken uppfylls av det faktum att dessa bolag bedriver verksamhet som går ut på att generera intäkter på att hyra ut lägenheter i andra hand.

Kan en andrahandshyresgäst som fått sin rätt fastställd enligt 7 kap. 31 § jordabalken rikta ett krav om återbetalning av hyra direkt mot fastighetsägaren?

En intressant aspekt är hur domen påverkar andrahandshyresgästers ställning vad avser deras eventuella återbetalningskrav av hyra¹. Domen och rättsföljden av 7 kap. 31 § jordabalken har öppnat upp en möjlighet för andrahandshyresgästen att rikta sitt återbetalningskrav direkt mot fastighetsägaren i stället för bulvanen². Detta innebär att fastighetsägaren kan bli skyldig att behöva återbetala hela mellanskillnaden mellan skälig hyra och den hyra andrahandshyresgästen betalat till bulvanen. Det är en önskvärd effekt för andrahandshyresgästen då dessa uthyrningsbolag som kliver in som förstahandshyresgäst ofta har en dålig ekonomi och riskerar konkurs³. Detta innebär i sin tur att ett återbetalningskrav mot en bulvan riskerar att inte kunna drivas in. Om andrahandshyresgästen enbart kan rikta krav mot bulvanen som försätts i konkurs har bulvankonstruktionen således försatt andrahandshyresgästen i en utsatt position. Bulvanen e.d. har då uppfyllt sitt syfte och skyddsbestämmelser i 12 kapitlet jordabalken har kringgåtts.

Är fastighetsägaren en andrahandshyresvärd eller är andrahandshyresgästen en förstahandshyresgäst? Och var tar bulvanen vägen?

En fråga som uppstår är om beslutet innebär att förhållandet mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen ska vara ett (1) förstahandsförhållande, (2) andrahandsförhållande eller (3) både och samtidigt. En annan fråga är huruvida bulvanens avtalsförhållande till andrahandshyresgästen kvarstår. Det är viktigt att utreda vad andrahandshyresgästen ska anses ha för relation till fastighetsägaren. En andrahandshyresgäst med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst har nämligen rätt till besittningsskydd från dag ett (i stället för efter två år) samt återbetalning av hyra utan begränsning i tiden (i stället för två år tillbaka i tiden).

Bestämmelsen i 23 § hyresförhandlingslagen reglerar en förstahandshyresgäst möjlighet att begära återbetalning av hyra i de fall det finns en förhandlad hyra för lägenheten och den hyra som betalats av hyresgästen överstiger denna. Till skillnad från 12 kap. 55 f § jordabalken, som uppställer en gräns på återbetalning upp till två år tillbaka i tiden från dagen för ansökan, uppställer inte 23 § hyresförhandlingslagen någon gräns för hur långt bak i tiden återbetalning kan krävas för. Om det finns en förhandlad hyra för lägenheten blir det givetvis förmånligare för andrahandshyresgästen att rikta ett krav mot fastighetsägaren enligt 23 § hyresförhandlingslagen i stället för 12 kap. 55 f § jordabalken – hyresgästen kan då få återbetalning för mer än 2 år tillbaka i tiden. Svaret på huruvida andrahandshyresgästen kan rikta ett krav enligt 23 § mot fastighetsägaren är dock inte självklart. Det är nämligen oklart huruvida andrahandshyresgästen i samband med ett fastställande enligt 7 kap. 31 § jordabalken får alla de rättigheter som en förstahandshyresgäst åtnjuter.

I domskälen till mål T 7236–21 anger HD att rättsföljden av 7 kap. 31 § är att andrahandsavtalet får verkan som ett nyttjanderättsavtal direkt mellan fastighetsägaren och ”den tidigare” andrahandshyresgästen (se p. 34 i domskälen). Denna skrivning antyder att andrahandshyresgästen ska anses ha blivit en förstahandshyresgäst samt eventuellt även att bulvanen inte längre finns kvar i ekvationen. Orden ”den tidigare” ska dock inte feltolkas så att HD skulle ha menat att avtalsförhållandet mellan bulvanen och andrahandshyresgästen förlorar sin verkan genom att nyttjanderättsavtalet i stället får verkan endast mellan fastighetsägaren och ”den tidigare” andrahandshyresgästen. Det saknas anledning att tolka skrivningen så. Det finns heller inte anledning att tolka skrivningen som ett konstaterande om att andrahandshyresgästen ska anses ha blivit en förstahandshyresgäst. Att HD skrivit som de gjort lär bara bero på att HD utgått från att andrahandshyresavtalet var uppsagt (se p. 6 i domen).

Kommentar

Författaren menar att avtalsförhållandet mellan bulvanen och andrahandshyresgästen kvarstår. Fler anledningar till detta framgår av nästa stycke. Andrahandshyresgästen ska därför anses ha två hyresförhållanden eftersom förhållandet till bulvanen kvarstår och ett nytt förhållande direkt till fastighetsägaren konstruerats. Vad andrahandshyresgästen har för förhållande till fastighetsägaren avgör vilka rättigheter som kan krävas.

I prop. 1984/85:111 med förslag till lag om vissa bulvanförhållanden m.m. s. 28 anges att en andrahandshyresgäst kan ges rätt till förlängning av hyresavtalet visavi fastighetsägaren om samma rätt föreligger visavi bulvanen. Detta klargör att andrahandshyresgästen ska anses ha samma rättigheter som en andrahandshyresgäst har. Det är samtliga rättigheter som kan göras gällande mot bulvanen som nu också kan göras gällande mot fastighetsägaren. Andrahandshyresgästen ska inte anses ha fått fler rättigheter gentemot fastighetsägaren. På s. 29 anges vidare att andrahandshyresgästen får göra sitt andrahandsavtal gällande mot fastighetsägaren och att fastighetsägaren endast kan få andrahandshyresgästen avhyst om bulvanen kan få det. Detta förstärker slutsatsen att fastighetsägaren och andrahandshyresgästen har samma rättigheter och skyldigheter gentemot varandra som bulvanen och andrahandshyresgästen har samt att förhållandet till bulvanen kvarstår.

En andrahandshyresgäst som fått sin rätt fastställd enligt 7 kap. 31 § jordabalken bör således kunna rikta ett krav enligt 12 kap. jordabalken (men inte 23 § hyresförhandlingslagen) mot fastighetsägaren. Av slutsatsen följer även att andrahandshyresgästen ska anses få besittningsskydd efter två år och inte redan dag ett.

Fotnoter:

1. Käranden i det aktuella målet nådde en förlikning med bulvanbolaget om återbetalning av hyra samt sänkning av framtida hyror. Att rikta detta krav direkt mot fastighetsägaren aktualiserades därmed inte.

2. I prop. 1984/85:111 med förslag till lag om vissa bulvanförhållanden m.m. s. 28 anges att andrahandshyresgästen inte har ett berättigat intresse att vända sig mot fastighetsägaren om förstahandshyresgästen fullgör sina förpliktelser. Detta innebär att ett uthyrningsbolag som fullgör sina förpliktelser inte kan anses vara en bulvan. Författaren menar dock att redan det faktum att en oskäligt hög hyra tagits ska anses innebära att bulvanen inte ska anses fullgöra sina förpliktelser. Andrahandshyresgästen ska kunna kräva fastighetsägaren på återbetalning utan att först vända sig till uthyrningsbolaget. Detta konstaterande förstärks av det faktum att en andrahandshyresgäst måste ansöka om återbetalning av hyra senast tre månader efter att hyresförhållandet upphört.

3. Se artikel om, bland andra, uthyrningsbolaget TTS Holding och dess ägare som har historik om konkurs https://www.hemhyra.se/reportage/knarkdomar-och-700-000-i-forsvunna-depositioner-har-ar-mannen-bakom-massvrakningarna/