Ett avgörande från Svea Hovrätt (H 3878-24) understryker vikten av skriftliga avtal som en central beviskälla för att fastställa den gemensamma partsavsikten i hyresavtal. Att en boende i målet betalat hyran direkt till hyresvärden gör inte denne till hyresgäst när den boendes arbetsgivare har ingått hyresavtalet med värden. Det krävs övervägande bevisning för att frångå det som reglerats i ett skriftligt hyresavtal. Avgörandet ger incitament för parter i hyresförhållanden att tillämpa skriftliga avtal och att tydligt reglera partsställningen, skriver advokat Andrea Arrehed i en rättslig kommentar.
En anställd hos Northvolt, hade under en period hyrt en bostadslägenhet i Bromma. Bostadslägenheten uppläts till honom via hans arbetsgivare Northvolt, som i sin tur hade tecknat ett hyresavtal med företaget Stay In Sweden. Stay In Sweden hyrde i sin tur lägenheten av fastighetsägaren.
Den anställde betalade hyran direkt till Stay In Sweden, inte till Northvolt, och enligt honom skedde även all kommunikation rörande hyresförhållandet mellan honom och Stay In Sweden. Det var ostridigt att hyran hade betalats på det sätt som den anställde påstod.
I hyresavtalet med Stay In Sweden angavs Northvolt som hyresgäst, och den anställde som ”boende”. Den anställde menade dock att det skulle bortses ifrån ordalydelsen i hyresavtalet och att avsikten egentligen var att han var hyresgäst. Han ansökte därmed hos Hyresnämnden om återbetalning av hyra från Stay In Sweden med hänvisning till att hyran han betalat var oskälig. Stay In Sweden bestred detta och anförde att ingen avtalsrelation förelåg mellan bolaget och sökanden, då avtalet var ingånget med Northvolt.
I andra hand gjorde den anställde gällande att talan i vart fall kunde riktas mot Stay In Sweden med stöd av den s.k. bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken. Den anställde menade att intressegemenskap förelåg mellan Northvolt och Stay In Sweden.
Rättslig reglering - Rättsliga utgångspunkter
En ansökan om återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken förutsätter att det finns ett hyresförhållande mellan parterna i ärendet. Frågan om vem som är att betrakta som hyresgäst har således avgörande betydelse för hyresnämndens prövning.
Den anställde gjorde i andra hand gällande att bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken var tillämplig. Bestämmelsen är tillämplig om en fastighetsägare har upplåtit nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra. Det faktum att en talan inte kan riktas mot någon annan än fastighetsägaren med stöd av bestämmelsen ska inte analyseras närmare här. Som en parentes kan det även nämnas att en andrahandshyresgäst inte kan rikta krav på återbetalning av hyra mot en fastighetsägare med stöd av bulvanregeln.
Den som påstår sig stå i ett avtalsrättsligt förhållande med någon har enligt huvudregeln i praxis att bevisa att så är fallet. Denna huvudregel har även tillämpats i det aktuella avgörandet där den anställde hade bevisbördan för sitt påstående om att det förelåg ett avtalsförhållande mellan honom och Stay In Sweden. Enligt det skriftliga hyresavtalet framgick det att Northvolt var hyresgäst och den anställde behövde således bevisa att en annan partsavsikt fanns än den som uttryckligen angavs i hyresavtalet.
Avtalets ordalydelse är vanligtvis utgångspunkten för att fastställa en gemensam partsavsikt. Sedvanlig avtalstolkning innefattar dock en samlad helhetsbedömning om parterna inte är överens om ett avtals innebörd, där även andra parametrar än ordalydelsen får betydelse. I den mån problem uppkommer vid tolkningen av oklara eller ofullständiga bestämmelser i ett skriftligt avtal är det vedertaget att inte begränsa sig till vad som framgår av ordalydelsen.
Bevisar hyresbetalningarna att det förelåg ett avtalsförhållande? Enligt praxis kan hyresavtal, precis som andra avtal, uppkomma genom konkludent handlande, dvs. parternas agerande.
I ett tidigare hovrättsfall (HovR T 4931-18) behandlades frågan om ett hyresavtal kunde anses ha uppkommit genom konkludent handlande när hyresvärden accepterade flera månaders hyresbetalningar utan förbehåll, vilket enligt hovrätten medförde att ett giltigt hyresavtal hade uppkommit trots att det ursprungliga hyresavtalets giltighet var tvistigt mellan parterna.
Det tidigare rättsfallet skiljer sig dock i väsentliga avseenden från det aktuella avgörandet, främst eftersom Northvolt var angiven som hyresgäst enligt hyresavtalet. I det tidigare rättsfallet fanns det ingen annan angiven hyresgäst.
Hyresnämndens och hovrättens bedömning
Hyresnämnden avslog ansökan och konstaterade att det av hyreskontraktet framgick att Northvolt var den avtalade hyresgästen. Nämnden fann att det var den anställde som hade bevisbördan för att visa att avtalet hade ett annat innehåll än vad ordalydelsen angav, dvs. att parternas avsikt i själva verket var att han skulle vara hyresgäst. Det hade den anställde inte styrkt.
Enbart det faktum att han betalat hyran direkt till Stay In Sweden ansågs inte utgöra tillräcklig bevisning för att avtalet hade en annan innebörd än vad som framgick av dess ordalydelse. Inte heller den anställdes uppgifter om att kontakter hade förevarit mellan honom och Stay In Sweden gavs någon avgörande betydelse för bedömningen. Det var Northvolt som, i egenskap av hyresgäst, hade haft de rättigheter och skyldigheter som framgick av kontraktet.
Northvolt hyrde även andra lägenheter av Stay In Sweden och det aktuella hyresavtalet med Northvolt skulle bestå, även om den anställde inte bodde kvar i lägenheten. Hyresnämnden konstaterade även, i enlighet med dess ordalydelse, att bestämmelsen om bulvanförhållanden i 7 kap. 31 § jordabalken inte kan tillämpas om inte talan riktas mot fastighetsägaren. Det var ostridigt att Stay In Sweden inte var fastighetsägare.
Den anställde överklagade nämndens beslut till Svea hovrätt, som kom till samma slutsats som hyresnämnden. Hovrätten ansåg att utredningen i målet inte gav anledning till någon annan bedömning än den som hyresnämnden hade gjort. Därför avslogs överklagandet.
Slutsatser
Det aktuella avgörandet understryker vikten av skriftliga avtal som en central beviskälla för att fastställa den gemensamma partsavsikten. En sådan tolkning skapar inte bara förutsebarhet för avtalsparterna utan också för tredje man, som kan förlita sig på avtalets innehåll. Detta är särskilt viktigt i hyresförhållanden, där tydliga avtal minskar risken för tvister om partsställning och avtalsinnehåll. Avgörandet ger incitament för parter i hyresförhållanden att tillämpa skriftliga avtal och att tydligt reglera partsställningen.
När ett företag som Northvolt förhyr en lägenhet i syfte att upplåta den som bostad åt en anställd, och det finns en överenskommelse om att den anställde ska betala hyran direkt till hyresvärden, ändrar detta inte partsställningen i hyresförhållandet. Den anställde inträder således inte som hyresgäst enbart genom hanteringen av hyresbetalningarna.
Detta avgörande visar också att även om det inte krävs att hyresavtal upprättas skriftligen, är det att föredra, eftersom skriftliga avtal minskar risken för osäkerheter och tvister om avtalets innebörd. Den anställde kan därmed också vara säker på att han inte inträder i arbetsgivarens hyresförhållande, endast genom en sådan överenskommelse om hyresbetalningen. Bestämmelsen i 12 kap. 2 § jordabalken om att hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, finns förstås av en anledning.
Den slutsats som kan dras från rättsfallet är att det måste finnas övervägande bevisning för en annan partsavsikt för att frångå vad som uttryckligen har reglerats i ett skriftligt hyresavtal. I frånvaro av sådan bevisning står avtalet fast, vilket säkerställer stabilitet och förutsägbarhet i rättsförhållanden.