Besittningsskyddet i Bandhagen skulle kunna vara namnet på en socialrealistisk uppväxtskildring, kanske i form av en svårmodig och älskvärd karaktär gestaltad av Kjell Bergqvist, bördig från området, i en av huvudrollerna – där stadsdelens än idag välbevarade folkhemsarkitektur skulle utgöra en effektiv fond. Men nu råkar det istället vara ett avgörande från Högsta domstolen som heter just så, må så vara att det verkar i en helt annan genre: Vilken domstol är egentligen behörig när ett bolag på ifrågasatta grunder blivit av med sin lokal? Hur kommer det sig att HD i ett annat mål slagit fast att en sammanslutning som bedrev ekonomisk verksamhet ändå ska betecknas som en ideell förening? Och vad är egentligen den gemensamma nämnaren mellan Bandhagen och småländska Husqvarna? Erik Forsin, advokat och partner på Baker McKenzie, analyserar intressanta HD-avgöranden i en färsk ROA-inspelning.
HD:s version av Besittningsskyddet i Bandhagen (NJA 2023 s. 109) kan beskrivas som ett tämligen återhållsamt drama – där själva besittningsskyddet har en förvisso viktig men ändå underordnad roll i förhållande till den forumfråga som utgör berättelsens nav: Vilken domstol är egentligen behörig?
Ett bolag vid namn China Trading bedrev grossistverksamhet och hyrde av det skälet en lokal, belägen i just Bandhagen, av ett annat bolag, JSR. Efter att JSR sagt upp avtalet stämdes man av China Trading vid Södertörns tingsrätt – tillika fastighetsforum då lokalen ifråga ligger inom domstolens domkrets.
– China Trading hävdade att uppsägningen hade gjorts trots att det saknades besittningsbrytande grunder och yrkade därför på ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ i jordabalken, som berör just det indirekta besittningsskyddet vid lokalhyra. Hyresgästen får kräva ersättning av hyresvärden – motsvarande omkring en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet – förutsatt att det saknades befogad anledning att bryta hyresförhållandet, förklarar Erik Forsin, som till vardags är ansvarig för gruppen för kommersiella tvister på advokatfirman Baker McKenzies kontor i Stockholm.
JSR svarade med en foruminvändning – domstolen påstods alltså sakna behörighet – en invändning man fick gehör för hos tingsrätten som avvisade käromålet. Hovrätten instämde i tingsrättens bedömning och hänvisade till Stockholms tingsrätt som allmänt tvistemålsforum.
Därefter hamnade frågan på Högsta domstolens bord.
"Ett praktiskt avgörande"
HD inledde med en redogörelse av 10 kap. 10 § 1 st. 1 men. rättegångsbalken där det anges att tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger, det vill säga fastighetsforum.
– Av bestämmelsens andra mening framgår att detta även gäller om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något som i denna egenskap åligger denne. Så är även fallet om tvisten rör fråga om vederlag för upplåtelse, byggnadsunderhåll eller annat dylikt då nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen har upplåtits.
– Frågan i HD blev om en tvist av det här slaget kan anses handla om vederlag för upplåtelsen eller åtminstone annat dylikt, konstaterar Erik Forsin.
Se Klipp från Erik Forsins ROA-inspelning.
HD tog sig an uppgiften att dissekera innebörden av dessa två lätt åldersanfrätta begrepp. Man konstaterade att vederlag för upplåtelsen i första hand tar sikte på den ersättning som ska betalas för uthyrningen, men att lagtextens formulering tar höjd för att omfatta även andra former av ersättning till följd av hyresförhållandet, såsom skadeståndskrav.
– HD kom fram till att såsom lagtexten är utformad kan den alltså läsas så att ett krav på ersättning grundat på det indirekta besittningsskyddet omfattas av bestämmelsen. Inte minst med hänsyn till att den schablonmässiga ersättningen är knuten just till vederlaget i det uppsagda hyresavtalet.
– Det konstaterades även att ersättningskrav av det här slaget under alla förhållanden kan rymmas i hänvisningen till annat dylikt.
HD underströk betydelsen av att rätten till ersättning till följd av det indirekta besittningsskyddet utgör en integrerad del av själva hyresförhållandet. Vidare noterade man att lagstiftaren, vilket aktuella förarbeten vittnar om, tycks ha förutsatt att den här typen av tvister skulle handläggas vid just fastighetsforum.
Trägen vinner, brukar det heta – och HD gav till sist China Trading rätt att talan om ersättning i det aktuella målet skulle ska tas upp i fastighetsforum. En slutsats som Erik Forsin inte har några invändningar emot.
– Ett praktiskt avgörande från HD tycker jag. Bevisning förs bäst där fastigheten ligger, säger han.
Ideell förening trots ekonomisk verksamhet
Erik Forsin tar även upp ett annat HD-avgörande – som dessvärre fått ett namn helt utan filmiska associationer – "Tre Sve Fiber” (NJA 2022 s. 592).
I en ideelIs förenings stadgar angavs bland annat att föreningens ändamål var att verka för att boende på landsbygden skulle erbjudas högkvalitativ internetuppkoppling, vilket bland annat innebar att man tog ut nätavgifter för att kunna underhålla och vidareutveckla fibernätet.
– HD konstaterade att föreningen hade antagit stadgar motsvarande vad som krävs för en ideell förening, och att det inte var visat att den hade haft något annat ändamål än det som angetts.
– Medel hade inte kommit de enskilda medlemmarna till godo och det hade inte heller framkommit att det fanns en avsikt att bygga upp ett överskott att dela ut till medlemmarna, säger Erik Forsin.
Trots att sammanslutningen bedrev ekonomisk verksamhet var det enligt HD alltså fråga om en ideell förening. Därmed hade bolaget rättskapacitet för att träffa skiljeavtal och uppträda som part i skiljeförfaranden.
– Det är ganska svårt att ta ledning från detta som prejudikat i framtiden när tvister ska inledas, men nu finns i vart fall ett avgörande som drar upp de rättsliga grunderna för en sån bedömning, konstaterar Erik Forsin.
“Husqvarnas skiljeavtal”
Den ROA som tog avstamp i en stadsdel i Stockholm slutar – genom HD-avgörandet “Husqvarnas skiljeavtal” (Ö 4116-22) – i en småländsk tätort. Processuella bryderier gällande forumfrågan utgör här en gemensam nämnare.
Ett bolag hade väckt talan vid allmän domstol om betalning för leveranser i enlighet med ett avropsavtal. Motparten invände att talan skulle avvisas med hänvisning till att de var bundna av såväl en skiljeklausul i ett avtal från 2007 som en skiljeklausul i motpartens allmänna villkor – till vilka det hade hänvisats i inköpsordrar från 2014.
HD fann att 2007 års skiljeklausul var bindande för parterna och att leveransen från år 2020 grundade sig på inköpsordrarna från 2014, där hänvisningen till de allmänna villkoren ansågs vara tillräckligt tydlig och därmed bindande.
Det innebar alltså att tvisten skulle prövas av skiljedomare, varför bolagets talan vid allmän dom avvisades.
– En slutsats av detta är att det som ombud är viktigt att noga utreda grunderna, även i forumfrågan, betonar Erik Forsin.
ROA – Rättsområdesanalyser – är en tilläggstjänst till JUNO som innehåller såväl videoklipp som analyser gällande aktuella rättshändelser inom olika rättsområden. Här kan du läsa mer om ROA.