Är årlig hyreshöjning om 2 % i strid mot 12:19 JB vid lokalhyra om hyrestiden är bestämd till ett (1) år (med 1 års förlängning)? Räknas en sådan höjning som "bestämd" hyra eller är det att likna med KPI och därmed i strid med nämnda bestämmelse?

Christian Arnbom svarar:

Av 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken framgår följande:

”Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.”

I och med att ert lokalhyreskontrakt löper på ett år med ett års förlängning så är sista meningen inte tillämpbar på hyresförhållandet. Frågan är då om en hyreshöjning med 2% är att bedöma som en ”bestämd hyra” i enlighet med huvudregeln i första meningen. Av Norstedts juridiks kommentar (Gula biblioteket) till lagrummet framgår följande rörande ”Till beloppet bestämd”: ”Det har gjorts gällande att förbudet mot rörlig hyra bör tolkas mot bakgrund av sitt främsta syfte att förhindra indexerade hyror”. Av Lexinos kommentar framgår att ”Den bärande tanken bakom förbudet mot rörlig hyra är att hyresgästen ska ha möjlighet att i förväg kunna bedöma omfattningen av sina åtaganden i ekonomiskt hänseende”. Vidare framgår av Lexinos kommentar vidare följande:

”Att bestämma hyran till olika belopp för olika hyresperioder anses inte strida mot förbudet med rörlig hyra (se prop. 1973:23 s. 159 f.). Det anses således i och för sig vara förenligt med kravet på en bestämd hyra att komma överens om att hyran ska uppgå till 5 000 kr första året, 6 000 kr andra året och 7 000 kr tredje året, eller att hyran höjs med visst belopp för varje förlängningsperiod.”

I ert fall så höjs hyran med ett visst belopp (2%) för varje år. Det är således i enlighet med ovanstående uttalande, varför jag bedömer att hyressättningen faktiskt är till beloppet bestämt.